Os leilões de imóveis atraem cada vez mais compradores, e não é para menos: em muitos casos, é possível adquirir um imóvel por um valor bem abaixo do praticado no mercado. Mas o desconto tem um motivo: o leilão envolve riscos que não existem em uma compra comum. A boa notícia é que a maior parte deles pode ser identificada antes do lance.
Reunimos abaixo os principais cuidados que todo comprador deve ter.
1. Leia o edital inteiro, com atenção
O edital é a "regra do jogo". É nele que estão o valor mínimo, a forma de pagamento, a comissão do leiloeiro, as condições do imóvel e, principalmente, quem fica responsável pelas dívidas que existirem. Muitos problemas surgem porque o comprador leu apenas o anúncio e não o edital completo.
2. Entenda se o leilão é judicial ou extrajudicial
No leilão judicial, o imóvel é vendido dentro de um processo, geralmente para pagar uma dívida do proprietário. No leilão extrajudicial, comum em financiamentos com alienação fiduciária, quem vende é o banco, após o comprador original deixar de pagar as parcelas. As regras, os prazos e os riscos de cada modalidade são diferentes, e isso muda a análise.
3. Peça e analise a matrícula atualizada
A matrícula, emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis, conta a "história" do imóvel: quem são os donos, se há penhoras, hipotecas, alienação fiduciária, ações judiciais ou outras restrições. Ela deve ser recente e conferida linha por linha.
4. Levante as dívidas de IPTU e condomínio
Débitos de IPTU e de condomínio costumam acompanhar o imóvel. Dependendo da modalidade do leilão e do que está previsto no edital, eles podem ser quitados com o valor da arrematação ou ficar por conta do comprador. Consulte a prefeitura e a administração do condomínio e coloque esses valores na sua conta antes de definir até quanto vale a pena dar o lance.
5. Descubra se o imóvel está ocupado
É muito comum que o imóvel arrematado ainda esteja ocupado pelo antigo proprietário ou por inquilinos. Nesse caso, será necessário buscar a desocupação, de forma amigável ou judicial, o que leva tempo e gera custos. Sempre que possível, verifique a situação no local e considere esse fator no seu planejamento.
6. Calcule todos os custos, não só o lance
Além do valor do lance, entram na conta:
- a comissão do leiloeiro (geralmente 5% sobre o valor da arrematação);
- o ITBI, imposto municipal sobre a transmissão do imóvel;
- as custas de registro em cartório;
- eventuais dívidas que fiquem com o comprador;
- custos de desocupação e de reforma.
Somando tudo, o "ótimo negócio" pode deixar de ser tão vantajoso, ou pode se confirmar como uma excelente oportunidade.
7. Tenha orientação antes, e não depois
A análise jurídica prévia do edital, da matrícula e do processo é o que separa uma boa compra de uma dor de cabeça. Depois da arrematação, as opções para corrigir um problema ficam muito mais limitadas.
E se o imóvel que vai a leilão é o seu?
Se você está com parcelas do financiamento ou do condomínio em atraso e recebeu notificação de leilão, ainda pode haver alternativas, como a negociação da dívida ou a discussão de irregularidades no procedimento. O mais importante é agir rápido, porque os prazos são curtos.
